Os proprietários estão usando IA para aumentar os aluguéis – e as cidades estão começando a recuar

Se você procurou apartamentos recentemente e sentiu que todos os aluguéis eram igualmente altos, você não está louco: muitos proprietários agora usam o software de uma única empresa – que usa um algoritmo baseado em informações de arrendamento proprietário – para ajudar a definir os preços dos aluguéis.

Os promotores federais dizem que a prática equivale a “um esquema ilegal de compartilhamento de informações”, e alguns legisladores em toda a Califórnia estão agindo para restringi-la. O presidente da Câmara Municipal de San Diego é o último a fazê-lo, propondo uma proibição que impediria os proprietários de apartamentos locais de utilizarem o serviço de preços, que, segundo ele, está a aumentar os custos de habitação.

A proposta de lei de San Diego, que está atualmente em elaboração, surge depois de São Francisco ter promulgado a primeira proibição do país à “venda ou utilização de dispositivos algorítmicos para definir rendas ou gerir níveis de ocupação” para residências em julho. San Jose está considerando uma abordagem semelhante.

Proibições semelhantes foram aprovadas ou estão sendo consideradas em todo o país. Em setembro, o Conselho Municipal da Filadélfia aprovou a proibição da fixação algorítmica de preços de aluguel com voto à prova de veto. Nova Jersey está considerando sua própria proibição.

Em agosto, o Departamento de Justiça e os procuradores-gerais de oito estados – Califórnia, Carolina do Norte, Colorado, Connecticut, Minnesota, Oregon, Tennessee e Washington – entraram com uma ação antitruste contra a RealPage, a principal plataforma de preços de aluguel com sede no Texas. A denúncia alega que “RealPage é um intermediário algorítmico que coleta, combina e explora informações competitivamente sensíveis dos proprietários. E, ao fazê-lo, enriquece a si mesmo e aos proprietários complacentes às custas dos locatários que pagam preços inflacionados…”

O RealPage tem sido um grande impulso para todas as ações. Algumas autoridades acusam a empresa de frustrar a concorrência que, de outra forma, reduziria os aluguéis, exacerbando a escassez de moradias no estado e aumentando os aluguéis no processo.

“Estamos desapontados que, após vários anos de educação e cooperação em questões antitruste relativas ao RealPage, o (Departamento de Justiça) tenha escolhido este momento para prosseguir com uma ação judicial que busca usar como bode expiatório a tecnologia pró-competitiva que tem sido usada de forma responsável há anos”, a declaração da empresa lida em parte. “O software de gerenciamento de receitas da RealPage foi desenvolvido propositalmente para estar em conformidade legal e temos um longo histórico de trabalho construtivo com o (departamento) para mostrar isso.”

“Todos os dias, milhões de californianos se preocupam em manter um teto sobre suas cabeças e o RealPage tornou isso diretamente mais difícil”, disse o procurador-geral da Califórnia, Rob Bonta, em uma declaração por escrito.

Uma porta-voz da RealPage, Jennifer Bowcock, disse ao CalMatters que a falta de oferta de habitação, e não a tecnologia da empresa, é o verdadeiro problema – e que a sua tecnologia beneficia residentes, gestores de propriedades e outros associados ao mercado de arrendamento. O porta-voz escreveu mais tarde que “um foco equivocado em informações não públicas é uma distração… que só piorará os problemas históricos de São Francisco e San Diego”.

Quanto ao processo federal, a empresa classificou as reivindicações como “sem mérito” e disse que planeja “nos defender vigorosamente contra essas acusações”.

Em 2020, uma investigação da Markup e do New York Times descobriu que a RealPage, juntamente com outras empresas, usava algoritmos de computador defeituosos para fazer verificações automatizadas de antecedentes dos inquilinos. Como resultado, os inquilinos foram associados a acusações criminais que nunca enfrentaram e tiveram suas casas negadas.

É a fixação de preços ou o treinamento dos proprietários?

Segundo promotores federais, a RealPage controla 80% do mercado de software de gestão de receitas comerciais. Seu produto se chama YieldStar, e seu sucessor é AI Revenue Management, que usa praticamente a mesma base de código do YieldStar, mas tem previsões mais precisas. A RealPage disse ao CalMatters que atende apenas 10% dos mercados de aluguel em São Francisco e San Diego, em seus três produtos de software de gerenciamento de receitas.

Veja como funciona:

Para usar o YieldStar e o AIRM, os proprietários historicamente forneceram ao RealPage seus próprios dados privados de seus aplicativos de aluguel, preços de aluguel, novos contratos executados, ofertas e aceitações de renovação e estimativas de ocupação futura, embora uma mudança recente permita que os proprietários escolham compartilhe apenas dados públicos. Esta informação de todos os proprietários participantes numa área é então reunida e analisada através de previsões matemáticas para gerar recomendações de preços para os proprietários e para os seus concorrentes.

O presidente do conselho de San Diego, Sean Elo-Rivera, explicou assim:

“Em termos mais simples, o que esta plataforma está a fazer é fornecer o que consideramos ser um espaço escuro e enfumaçado para as grandes empresas se reunirem e definirem preços”, disse ele. “A tecnologia está sendo usada como uma forma de manter distância entre uma grande empresa e outra. Mas isso é uma ilusão.”

Nas próprias palavras da empresa, a partir dos documentos da empresa incluídos no processo, a RealPage “garante que (os proprietários) aproveitem todas as oportunidades possíveis para aumentar o preço, mesmo nas tendências de queda ou em condições inesperadas”. A empresa também disse nos documentos que “ajuda a conter os instintos (dos proprietários) de responder às condições de baixa do mercado, reduzindo drasticamente os preços ou mantendo os preços”.

Impacto nos inquilinos

O veterano da Marinha, Alan Pickens, de 31 anos, e sua esposa se mudam quase todos os anos “porque o aluguel aumenta, fica inacessível, então procuramos um novo lugar para ficar”, disse ele. O complexo de apartamentos no nordeste de San Diego, para onde eles acabaram de se mudar, tem apartamentos de dois quartos anunciados por preços entre US$ 2.995 e US$ 3.215.

Eles moram em uma área de San Diego onde o Departamento de Justiça dos EUA afirma que acordos de compartilhamento de informações entre proprietários e a RealPage prejudicaram ou podem prejudicar os locatários.

O departamento entrou com uma ação antitruste contra a RealPage em agosto, alegando que a empresa, por meio de seu software legado YieldStar, estava envolvida em um “esquema ilegal para diminuir a concorrência entre os proprietários nos preços de apartamentos”. A denúncia cita áreas específicas onde os aluguéis são artificialmente altos. Além da parte de San Diego onde vive Pickens, essas áreas incluem South Orange County, Rancho Cucamonga, Temecula e Murrieta e o nordeste de San Diego.

No segundo trimestre de 2020, o aluguel médio no condado de San Diego era de US$ 1.926, refletindo um aumento de 26% em três anos, de acordo com o San Diego Union-Tribune. Desde então, os aluguéis aumentaram ainda mais na cidade de San Diego, para US$ 2.336 por mês em novembro de 2024 – um aumento de 21% em relação a 2020, de acordo com o RentCafe e o Tribune. Isso é 50% maior que o aluguel médio nacional.

Os procuradores-gerais de oito estados, incluindo a Califórnia, aderiram ao processo antitruste do Departamento de Justiça, aberto no Tribunal Distrital dos EUA para o Distrito Médio da Carolina do Norte.

O Departamento de Justiça da Califórnia afirma que o RealPage inflou artificialmente os preços para mantê-los acima de um determinado nível mínimo, disse a porta-voz do departamento, Elissa Perez. Isto foi particularmente prejudicial dado o elevado custo da habitação no estado, acrescentou ela. “Os lucros ilegalmente mantidos que resultam destes esquemas de alinhamento de preços saem dos bolsos das pessoas que menos podem pagar.”

Os locatários representam uma parcela maior dos domicílios na Califórnia do que no resto do país – 44% aqui, em comparação com 35% em todo o país. O Golden State também tem uma percentagem mais elevada de inquilinos do que qualquer estado que não seja Nova Iorque, de acordo com os últimos dados do Censo dos EUA.

San Diego tem a quarta maior porcentagem de locatários de qualquer grande cidade do país.

As fileiras recentes de legisladores da Califórnia, no entanto, incluíram poucos locatários: em 2019, o CalMatters conseguiu encontrar apenas um legislador estadual que não possuía casa – e descobriu que mais de um quarto dos legisladores na época eram proprietários.

Estudos mostram que os residentes de baixa renda são mais fortemente afetados pelo aumento dos aluguéis. Nacionalmente, entre 2000 e 2017, a porcentagem da renda que os americanos sem diploma universitário gastavam com aluguel aumentou de 30% para 42%. Para os graduados universitários, esse percentual aumentou de 26% para 34%.

“Na minha opinião, os únicos vencedores nesta situação são as empresas mais ricas que utilizam esta tecnologia ou criam esta tecnologia”, disse Elo-Rivera. “Não poderia haver um exemplo mais claro de que os ricos ficam mais ricos enquanto o resto de nós luta para sobreviver.”

O estado investiu na RealPage

A gigante de private equity Thoma Bravo adquiriu a RealPage em janeiro de 2021 por meio de dois fundos que têm centenas de milhões de dólares em investimentos de fundos de pensão públicos da Califórnia, incluindo o Sistema de Aposentadoria de Funcionários Públicos da Califórnia, o Sistema de Aposentadoria de Professores do Estado da Califórnia, os Regentes da Universidade da Califórnia e da polícia de Los Angeles e dos fundos de pensão dos bombeiros, de acordo com o Private Equity Stakeholder Project.

“Eles estão investindo em coisas que estão prejudicando diretamente seus aposentados”, disse K Agbebiyi, coordenador sênior de campanha habitacional do Private Equity Stakeholder Project, uma organização sem fins lucrativos de vigilância de capital privado que produziu um relatório sobre o impacto dos proprietários corporativos nos aumentos de aluguéis em San. Diego.

A RealPage argumenta que os proprietários são livres para rejeitar as recomendações de preços geradas pelo seu software. Mas o Departamento de Justiça dos EUA alega que tentar fazer isso requer uma série de etapas, incluindo uma conversa com um consultor de preços da RealPage. Os consultores tentam “impedir que os administradores de propriedades ajam com base nas emoções”, de acordo com o processo do departamento.

Se um administrador de propriedade discordar do preço sugerido pelo algoritmo e quiser diminuir o aluguel em vez de aumentá-lo, um consultor de preços “escalará a disputa para o superior do administrador”, alegam os promotores no processo.

Em San Diego, os Pickenses, que estão esperando o primeiro filho, desistiram de frequentar academias e reduziram o tamanho de seus carros para permanecer na área. Eles consideraram se mudar para Denver.

“Todos os extras precisam ser eliminados”, disse Pickens. “Quero dizer, nós amamos San Diego, mas está ficando difícil morar aqui.”

“Minha esposa é advogada e servi na Marinha por 10 anos e agora trabalho na Qualcomm”, disse ele. “Por que estamos lutando? Por que estamos lutando?”

Este artigo foi publicado originalmente no The Markup e republicado sob Creative Commons Attribution-NonCommercial-NoDerivatives licença.