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Ao avaliar a dinâmica dos preços das casas, é importante monitorar as listagens ativas e os meses de oferta. Se as listagens ativas começarem a aumentar rapidamente à medida que as casas permanecem no mercado por períodos mais longos, isso pode indicar uma potencial fraqueza futura dos preços. Por outro lado, um rápido declínio nas listagens ativas pode sugerir um mercado que está a aquecer.
De um modo geral, os mercados imobiliários locais onde o inventário ativo regressou aos níveis pré-pandemia registaram um crescimento mais fraco dos preços das casas (ou descidas drásticas dos preços) nos últimos três anos. Por outro lado, os mercados imobiliários locais, onde o inventário ativo permanece muito abaixo dos níveis pré-pandemia, registaram geralmente um crescimento mais forte dos preços das casas nos últimos três anos.
As listagens ativas nacionais estão aumentando (aumento de 22% entre dezembro de 2023 e dezembro de 2024). Isto indica que os compradores de casas ganharam alguma influência em muitas partes do país durante o ano passado, com alguns mercados até a parecerem mercados de compradores no terreno.
No entanto, a nível nacional, ainda estamos abaixo dos níveis de inventário ativo pré-pandemia (-15,7% abaixo de dezembro de 2019), e alguns mercados de revenda ainda permanecem apertados – mas esse não é mais o caso em muitos bolsões do Sun Belt e Mountain West.
Aqui estão os totais históricos para inventário/listagens ativas de dezembro, de acordo com Realtor.com:
dezembro 2017: 1.127.799
dezembro 2018: 1.185.865
dezembro 2019: 1.033.887
dezembro 2020: 612.300 (superaquecimento durante o boom imobiliário pandêmico)
dezembro 2021: 445.303 (superaquecimento durante o boom imobiliário pandêmico)
dezembro 2022: 680.925 (choque na taxa de hipoteca)
dezembro 2023: 714.176
dezembro 2024: 871.509
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Na Flórida, os maiores aumentos de estoques inicialmente nos últimos dois anos concentraram-se em seções do sudoeste da Flórida. Em particular, em mercados como Cape Coral, Punta Gorda e Fort Myers, que foram duramente atingidos pelo furacão Ian em setembro de 2022. Esta combinação de aumento da oferta de habitação para venda – as casas danificadas à venda – aliada a uma procura tensa – o resultado do aumento dos preços das casas, das taxas de hipotecas, dos prémios de seguro mais elevados e dos HOAs mais elevados – traduzido num abrandamento do mercado em grande parte do sudoeste da Florida.
No entanto, os aumentos de estoque na Flórida agora vão muito além do SWFL. Mercados como Jacksonville e Orlando também estão acima dos níveis pré-pandêmicos, assim como muitos bolsões costeiros ao longo do Oceano Atlântico da Flórida.
Um dos motivos é que o mercado de condomínios da Flórida está lidando com os efeitos posteriores da regulamentação aprovada após o colapso dos condomínios de Surfside em 2021. Isso é agravado por uma desaceleração na migração do trabalho em casa para a Flórida e por choques significativos no seguro residencial.
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Os estados que provavelmente entrarão nessa lista em breve incluem Oregon (que ultrapassou os níveis de estoque pré-pandemia em novembro, apenas para cair novamente em dezembro), Alabama, Nebraska, Havaí e Geórgia.
Clique aqui para ver um gráfico interativo abaixo (melhor visualizado no desktop).
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Um factor é que algumas regiões do Sun Belt e do Mountain West registaram um crescimento ainda maior dos preços das casas durante o boom imobiliário pandémico, que esticou os preços muito para além dos rendimentos locais. Depois que a migração impulsionada pela pandemia desacelerou e as taxas dispararam, ela se tornou um problema em lugares como Colorado Springs e Austin.
Ao contrário de muitos mercados imobiliários do Sun Belt, muitos mercados do Nordeste e Centro-Oeste apresentam níveis mais baixos de construção de moradias. À medida que nova oferta se torna disponível nos mercados do Sudoeste e Sudeste, e os construtores utilizam ajustes de acessibilidade, como reduções das taxas hipotecárias, para a movimentar, cria-se um efeito de arrefecimento no mercado de revenda. O Nordeste e o Centro-Oeste não têm o mesmo nível de oferta nova, então a revenda/casas existentes são praticamente o único jogo na cidade.
Quadro geral: Ao longo dos últimos anos, observámos um abrandamento em muitos mercados imobiliários, à medida que a falta de acessibilidade atenua o fervor de um mercado que estava insustentavelmente aquecido durante o boom imobiliário pandémico. Embora os preços das casas estejam a cair em algumas áreas do Golfo, a maioria dos mercados imobiliários regionais ainda regista um crescimento positivo dos preços das casas, ano após ano. A grande questão daqui para frente é se o estoque ativo e os meses de oferta continuarão a aumentar e farão com que mais mercados imobiliários vejam quedas diretas de preços.
