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Nos últimos anos, vivemos uma deterioração histórica na acessibilidade da habitação.
O aumento de 51% nos preços das casas nos EUA desde Março de 2020, combinado com o aumento das taxas hipotecárias de 3% para 7%, resultou no declínio mais rápido de sempre na acessibilidade da habitação. Pela maioria das medidas, o mercado imobiliário do início da década de 1980 (quando as taxas hipotecárias atingiram o pico de 18% em 1981) era globalmente ligeiramente mais inacessível. No entanto, em termos de ciclos imobiliários, o ritmo da mudança é importante – o que explica por que razão os compradores de casas e os profissionais do setor se sentem um pouco tontos.
Apesar da dificuldade de acessibilidade, este ano marcou o 13º ano consecutivo de aumento dos preços das casas nacionais, com muitas áreas no Centro-Oeste e Nordeste a registarem um elevado crescimento dos preços. No entanto, em alguns mercados do Oeste das Montanhas e do Golfo, as pressões de acessibilidade ajudaram a ver os preços das casas estagnarem ou mesmo a descerem completamente.
A caminho de 2024, o ResiClub esperava uma bifurcação significativa no mercado imobiliário – uma previsão que ainda se mantém para 2025.
O analista imobiliário Nick Gerli, fundador e CEO da Reventure App – uma plataforma de análise imobiliária que permite que compradores e vendedores prevejam tendências de mercado – também antecipou a bifurcação regional este ano. ResiClub conversou recentemente com Gerli sobre sua opinião sobre o mercado imobiliário de 2025 e se ele espera que essa tendência continue.
Durante o boom imobiliário pandêmico, o mercado imobiliário da Flórida estava entre os mais aquecidos do país. No entanto, o mercado arrefeceu desde então, com os stocks activos agora acima dos níveis pré-pandemia e a queda dos preços das casas em áreas como Punta Gorda e Cape Coral, no sudoeste da Florida. Além disso, os preços dos condomínios caem ano após ano em quase todos os mercados da Flórida. O que realmente está impulsionando essa mudança e você acha que essa tendência continuará em 2025?
A Flórida está sendo atingida por três ventos contrários principais em 2025: uma desaceleração estrutural na migração interna, um excesso de oferta atingindo o mercado por parte das construtoras residenciais e uma crise de acessibilidade para os proprietários existentes relacionada ao HOA e aos custos de seguro. A combinação desses fatores está empurrando mais estoques para o mercado e reduzindo a demanda dos compradores.
O mercado imobiliário da Flórida provavelmente continuará em dificuldades em 2025 devido a esses fatores, e eu não ficaria surpreso se os valores das casas em certos mercados da Flórida caíssem até 10% no próximo ano. Cidades como Tampa, São Petersburgo, Sarasota, Punta Gorda e Nápoles estão na mira desta desaceleração.
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O mercado imobiliário do Texas sempre foi muito acessível e significativamente desvalorizado antes da pandemia. No entanto, de 2020 a 2022, o valor das casas disparou tanto que muitos compradores locais no Texas não tinham mais condições de participar do mercado. O resultado foi uma desaceleração nas vendas de casas. Ao mesmo tempo, os construtores de casas permitiram um enorme fluxo de novas casas e apartamentos, que começou a chegar ao mercado em 2024 e continuará em 2025. O resultado é um aumento de stocks e preços em queda.
Acho que Austin será o primeiro mercado a cair. Os preços já caíram 20% em relação ao pico e, de acordo com os dados do Reventure App, estão agora apenas 12% sobrevalorizados. Dallas é um mercado que pode levar mais tempo para ser corrigido. Os preços ainda são muito elevados em comparação com as normas de longo prazo e apenas caíram alguns pontos percentuais até à data, indicando uma grande lacuna de acessibilidade no mercado.
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O verdadeiro vento favorável por trás dos mercados do Centro-Oeste e Nordeste é a acessibilidade. Os valores das casas em Buffalo, Hartford e Milwaukee ainda são suficientemente baratos em termos relativos para que os compradores locais possam pagar os preços e os pagamentos das hipotecas. Ao mesmo tempo, há muito pouca construção de moradias nessas áreas, o que suprime novas listagens e oferta. O Reventure App prevê um crescimento contínuo dos preços em 2025 para essas regiões.
Em Outubro, os construtores residenciais dos EUA relataram ter 113.000 novas casas não vendidas. Embora ainda esteja abaixo do pico de 117.000 de 2007, está acima do nível pré-pandêmico de outubro de 2019 de 77.000 e marca o nível mais alto desde 2009. Isso sinaliza que alguns construtores podem precisar implementar descontos para manter o ímpeto de vendas na primavera de 2025? Como isso pode afetar o mercado imobiliário mais amplo?
Os construtores estão começando a ficar um pouco desesperados para movimentar seus estoques, principalmente aqui na Flórida. Acabei de visitar uma construtora a leste de Tampa, onde a construtora me ofereceu uma taxa de hipoteca de 4,7% por um prazo de 30 anos, com a casa custando US$ 150 (por pé quadrado), o que é um bom negócio. Os construtores estão ficando tão agressivos na Flórida e em outras partes (dos EUA) porque têm um acúmulo de estoque não vendido em seus lotes. Como você apontou, o inventário de especificações não vendidas concluído está no nível mais alto desde 2009 em nível nacional. E em estados como Flórida e Texas, o estoque não vendido é ainda maior.
Olhando para 2025, qual é a sua perspectiva geral para o mercado imobiliário dos EUA? Existem áreas específicas de incerteza ou potenciais obstáculos às quais compradores, vendedores e investidores deveriam prestar muita atenção?
A nível nacional, esperamos que os preços das casas permaneçam estáveis em 2025, com os preços a diminuir nos estados do Sudeste, Texas e Montanha. Espera-se que os valores continuem a aumentar no Nordeste e no Centro-Oeste, mas menos do que em 2024. Uma tendência de nível macro que estamos acompanhando com grande incerteza é a inadimplência e as execuções hipotecárias. Houve um aumento na inadimplência de hipotecas em estágio inicial em 2024, especialmente entre os mutuários FHA e VA. Muitas destas inadimplências estão atualmente bloqueadas para execução hipotecária por programas da era pandêmica, como mitigação de perdas e tolerância.
Irá a próxima administração presidencial remover estas protecções de execução hipotecária e devolver o mercado hipotecário governamental às normas pré-pandémicas? Se assim for, poderá haver um aumento nas vendas em dificuldades no mercado imobiliário em 2025 e um aumento dos estoques. Do lado da procura, esperamos um salto moderado nas vendas de casas usadas, 10% acima dos seus níveis em 2024. Isto será devido ao aumento dos salários e à queda dos preços em alguns mercados, melhorando assim a acessibilidade.