De todas as razões pelas quais pode ser difícil pagar o aluguel todos os meses, você tinha um cartel ilegal movido por algoritmos em sua lista?
Milhões de pessoas nos Estados Unidos estão a pagar muito mais rendas do que podem razoavelmente pagar, com os preços dos alugueres de habitação a subirem muito mais rapidamente do que o rendimento familiar. Em 2022, 22,4 milhões de famílias nos EUA gastavam mais de 30% do seu rendimento em rendas e serviços públicos, contra 20,4 milhões em 2019.
Muitas destas famílias enfrentaram graves encargos de custos, com um máximo histórico de 11,6 milhões a debaterem-se com custos de habitação que consomem mais de metade do seu rendimento. Em Chicago, Cincinnati, Minneapolis, Virginia Beach e Washington, DC, os preços dos aluguéis ano após ano estão subindo a taxas de dois dígitos.
Vários factores impulsionam o elevado custo dos arrendamentos, incluindo o aumento da procura, a diminuição da oferta de unidades de renda baixa, o aumento do custo de capital para construir novos arrendamentos e as barreiras regulamentares que restringem a construção de unidades multifamiliares.
Mas há outro fator surpreendente que aumenta os preços dos aluguéis: o conluio dos proprietários com a ajuda da tecnologia. O Departamento de Justiça dos EUA está a processar a empresa RealPage, acusando-a de vender software a proprietários que lhes permite definir preços colectivamente – a prática ilegal de fixação de preços. Como ex-funcionário da Divisão Antitruste do Departamento de Justiça e professor de direito, tenho acompanhado o caso de perto.
Os perigos da fixação de preços
A Comissão Federal de Comércio define a fixação de preços como um acordo, conspiração ou combinação entre concorrentes para aumentar, fixar ou de outra forma manter o preço pelo qual os seus bens ou serviços são vendidos.
Qualquer acordo que restrinja a concorrência de preços viola as leis antitruste. Exemplos de acordos de fixação de preços incluem compromissos entre concorrentes para manter os preços firmes, adotar uma fórmula padrão para calcular preços ou aderir a uma taxa mínima ou tabela de preços.
Assim, quando os concorrentes partilham informações proprietárias e confidenciais sobre os preços actuais – directa ou indirectamente através de um intermediário – para estabilizar ou controlar os preços da indústria, eles cruzaram a linha para o conluio ilegal, de acordo com a FTC. Esse é o caso em grande parte do mercado de arrendamento dos EUA, argumenta o Departamento de Justiça.
Um algoritmo para todos
Em agosto de 2024, o Departamento de Justiça e oito estados entraram com uma ação judicial em um tribunal federal na Carolina do Norte contra a RealPage. O Departamento de Justiça acusou a empresa de vender software a proprietários que coleta informações não públicas de proprietários concorrentes e usa essas informações combinadas para fazer recomendações de preços.
Os proprietários que usam o software inserem os preços de aluguel que cobram e o software agrega todos os dados dos clientes da empresa. O algoritmo do software então faz recomendações sobre quanto cobrar. As recomendações são geralmente mais altas do que a taxa de mercado atual, e a maioria dos clientes aceita as recomendações, o que eleva os preços no mercado.
Mesmo que os proprietários mantenham alguma autoridade para se desviar das recomendações do algoritmo, é ilegal para os proprietários concorrentes delegarem conjuntamente aspectos-chave dos seus preços a um algoritmo comum, de acordo com o processo do Departamento de Justiça. O Departamento de Justiça declarou que “RealPage substitui competição por coordenação. Substitui a unidade pela rivalidade. Subverte a concorrência e o processo competitivo. Fá-lo de forma aberta e direta – e os inquilinos americanos pagam o preço.”
O caso é invulgar porque, ao contrário de um típico cartel de fixação de preços, os proprietários usaram os algoritmos do RealPage para melhorar drasticamente a sua capacidade de se envolverem na fixação de preços. A fixação algorítmica de preços é normalmente mais fácil e eficaz do que outros tipos de comportamento de cartel. O software pode facilmente agregar enormes quantidades de dados proprietários, otimizar os ganhos do cartel, monitorar desvios em tempo real dos preços do cartel e minimizar os incentivos à trapaça.
“É muito mais fácil fixar preços quando você terceiriza isso para um algoritmo do que quando você compartilha envelopes pardos em uma sala cheia de fumaça”, disse o chefe antitruste do Departamento de Justiça, Jonathan Kanter, ao The New York Times.
Desde 2022, a RealPage e vários administradores de propriedades foram citados como réus em mais de 30 ações judiciais coletivas, alegando que o software RealPage é usado para fixar ilegalmente preços de aluguel. Os tribunais federais tendem a ser simpáticos a tais argumentos, como mostra a negação de um pedido de arquivamento do caso em uma das ações privadas movidas contra a RealPage.
Nesse caso, o tribunal considerou que um acordo de fixação de preços poderia existir por uma questão de lei. Os proprietários forneceram ao sistema algorítmico da RealPage seus dados comerciais proprietários, sabendo que a RealPage exigiria o mesmo de seus concorrentes e usaria todos esses dados para recomendar preços de aluguel a todos os clientes da empresa.
Fixação clássica de preços ou decisões baseadas em dados?
Alguns proprietários parecem estar cientes de que, ao compartilharem informações confidenciais sobre preços com o software da RealPage, estavam facilitando o monitoramento ilegal e o aumento dos preços dos aluguéis. A denúncia do Departamento de Justiça citava um proprietário comentando sobre o software RealPage: “Sempre gostei deste produto porque seu algoritmo usa dados proprietários de outros assinantes para sugerir aluguéis e prazos. Essa é a clássica fixação de preços.”
Até os próprios executivos da RealPage se vangloriaram de que quando os proprietários usam coletivamente seu software, eles podem aproveitar “todas as oportunidades possíveis para aumentar o preço”, de acordo com a denúncia.
A RealPage argumentou que seu software “simplesmente ajuda os proprietários a tomar decisões baseadas em dados” em um mercado competitivo. A empresa afirma que as suas ferramentas são concebidas para reflectir as condições do mercado e optimizar as taxas de ocupação, e não para se envolverem na fixação de preços.
A empresa descreve o impacto do seu alegado conluio com os proprietários como “uma maré crescente (que) levanta todos os navios”. Talvez uma descrição melhor para o seu serviço seja uma maré crescente que eleva todos os navios para aqueles que os possuem.
O caso do Departamento de Justiça e os casos privados estão nos estágios iniciais do litígio. Se o departamento for bem-sucedido, a RealPage será impedida de se envolver em práticas anticompetitivas relacionadas a ajudar os proprietários a compartilhar informações proprietárias sobre preços.
Roger Alford é professor de direito na Universidade de Notre Dame.
Este artigo foi republicado de A conversa sob uma licença Creative Commons. Leia o artigo original.
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